O preço de compra de uma casa é apenas a ponta do iceberg. Em Portugal, ser proprietário implica uma série de custos de entrada e recorrentes que muitas vezes surpreendem quem compra casa pela primeira vez. Neste guia fazemos um inventário completo de todos os custos que deve conhecer.
Quais os custos imediatos no momento da compra?
No dia da escritura e nas semanas anteriores, há várias despesas a pagar:
IMT (Imposto Municipal sobre Transmissões Onerosas de Imóveis)
A taxa varia conforme o valor e a finalidade:
- Habitação própria permanente até 92.407 €: isento
- Habitação própria permanente entre 92.407 € e 126.403 €: redução
- Acima do limite, taxa progressiva de 2% a 8%
Para uma casa de 250.000 € como habitação própria permanente, o IMT ronda os 4.000-7.000 €.
Imposto de Selo na escritura de compra e venda: 0,8% do valor escriturado
Imposto de Selo no mútuo hipotecário: 0,6% do valor do empréstimo
Escritura e registo predial: 600 € a 1.200 € (inclui honorários notariais e registo da hipoteca)
Avaliação bancária: 200 € a 400 €
Comissão de abertura do processo: 0 € a 1% do capital (negociável)
| Despesa inicial | Estimativa (casa 250.000 €, crédito 90%) |
|---|---|
| IMT | ~4.500 € |
| IS escritura (0,8%) | 2.000 € |
| IS mútuo (0,6% × 225.000 €) | 1.350 € |
| Escritura + registo | 900 € |
| Avaliação | 300 € |
| Total estimado | ~9.050 € |
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Quais os custos recorrentes anuais de ser proprietário?
Depois de comprar, há encargos anuais que muitos compadores subestimam:
IMI (Imposto Municipal sobre Imóveis) Calculado sobre o Valor Patrimonial Tributário (VPT), que pode diferir significativamente do preço de compra. A taxa municipal varia entre 0,3% (urbano) e 0,45%, definida por cada municipality.
Para uma casa com VPT de 120.000 €, o IMI seria entre 360 € e 540 €/ano.
Seguro multirriscos habitação: obrigatório se tiver crédito habitação. Custa entre 150 € e 400 €/ano dependendo do valor e coberturas.
Seguro de vida: geralmente obrigatório no crédito habitação. Para um empréstimo de 200.000 €, pode custar 200 € a 800 €/ano dependendo da idade e condições de saúde.
Condomínio: se o imóvel for em prédio, as despesas de condomínio (porteiro, manutenção, limpeza, fundo de reserva) podem ser 30 € a 200 €/mês.
Manutenção e reparações: como proprietário, é seu custo qualquer avaria ou degradação. A regra empírica é orçamentar 0,5% a 1% do valor do imóvel por ano para manutenção (para uma casa de 250.000 € = 1.250 € a 2.500 €/ano).
Os custos com a mediação imobiliária quem paga?
Em Portugal, a comissão da agência imobiliária é paga geralmente pelo vendedor, não pelo comprador. No entanto, negoceie sempre este ponto explicitamente no momento da oferta.
Nalguns casos, especialmente em imóveis de luxo ou em acordos específicos, o comprador pode ser solicitado a contribuir para a comissão. Leia bem o contrato de mediação.
Quanto custa o CPCV?
O Contrato Promessa de Compra e Venda (CPCV) é frequentemente necessário antes da escritura. Implica o pagamento de um sinal, geralmente 10-20% do preço de compra.
- Se desistir sem fundamento: perde o sinal
- Se o vendedor desistir: recebe o dobro do sinal
O CPCV pode também envolver honorários de advogado ou notário para a sua elaboração (200 € a 500 €).
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Perguntas frequentes (FAQ)
Existe isenção de IMT para jovens compradores em Portugal? Em 2024 foi introduzida isenção total de IMT e Imposto de Selo para jovens até 35 anos na compra de habitação própria permanente até determinado valor (verifique o limite actualizado com as Finanças, pois pode variar anualmente).
O VPT está sempre abaixo do preço de compra? Frequentemente sim, especialmente em zonas valorizadas. O VPT é calculado pelos serviços das Finanças com base em critérios cadastrais, e actualizado com menor frequência do que o mercado. Pode pedir uma reavaliação se considerar que está desactualizado.
Posso deduzir o IMI no IRS? Não directamente. No entanto, como proprietário de habitação arrendada, pode deduzir o IMI como custo da actividade de arrendamento. Para habitação própria, o IMI não é dedutível no IRS.
As despesas de escritura podem ser incluídas no crédito habitação? Geralmente não fazem parte do crédito padrão. No entanto, alguns bancos oferecem crédito pessoal complementar ou um "crédito de despesas" para esta finalidade. Verifique as condições com o banco.
Se comprar um imóvel com dívidas condominiais, fico responsável? Depende da situação. Há casos em que as dívidas de condomínio ficam associadas ao imóvel e não ao proprietário anterior. Solicite sempre uma declaração do administrador do condomínio a confirmar que não existem dívidas pendentes antes de assinar a escritura.